Что такое ипотечный сертификат участия? Как появляется эта ценная бумага? Каким законодательным актом прописано появление этой бумаги на рынке?

Давайте начнем с ипотеки, так как в основе ИСУ лежит все же ипотечный кредит. Ипотека - это длинный кредит (до 25 лет), но обеспеченный надежным и достаточно ликвидным залогом - недвижимостью, на покупку которой он и выдается.

В отличие от потребительских кредитов, ипотека может быть оформлена в виде ценной бумаги - закладной.

А ценная бумага дает много преимуществ для оборота актива - ее проще продавать, покупать, закладывать, учитывать. Кроме того, закон (№ 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года) регламентирует выпуск и оборот производных (от пулов ипотеки) ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Если первые уже достаточно активно используются для рефинансирования ипотеки, то развитие института ипотечных сертификатов участия пока отстает от этого инструмента.

Ипотечную облигацию обеспечивает пул закладных. Как правило, денежный поток от этого пула траншируется, то есть выделяется старший и младший транш. При правильном оформлении сделки старший транш становится низкорисковым, и ему присваивается рейтинг. Закон позволяет в ипотечные облигации вкладывать средства консервативных инвесторов, таких как пенсионные фонды и страховые компании. А младший транш остается на балансе оригинатора, то есть банка, выдавшего ипотечные кредиты, под которые и выпускаются облигации.

Ипотечный сертификат участия (ИСУ) - это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные законом «Об ипотечных ценных бумагах».

Преимущество ИСУ в том, что эта бумага проще. А проще - значит, дешевле в выпуске и сопровождении. При этом ИСУ не являются эмиссионной ценной бумагой. При их выпуске отсутствует необходимость создания SPV и оформления большого количества договоров. Очень важной особенностью ИСУ является возможность их включения, наряду с закладными, в ипотечное покрытие под выпуски облигаций с ипотечным покрытием.

ИСУ по своей сути ближе всего к паевому инвестиционному фонду. Пул закладных передается в доверительное управление, и суть этого ДУ состоит в том, что весь денежный поток, приходящий по этому пулу, оказывается в распоряжении инвесторов, купивших ипотечные сертификаты. Основные механизмы снижения рисков ИСУ - это хорошая диверсификация пула закладных и надежная и эффективная инфраструктура по обслуживанию этого пула.

- А в чем задача управляющей компании в этой схеме?

УК должна вести отчетность, перечислять деньги владельцам ИСУ, взаимодействовать со спецдепозитарием, который ведет учет закладных и отвечает за сохранность первичного актива - то есть самой закладной. Но в целом эта конструкция проще и дешевле, чем та схема, по которой организуется выпуск облигаций с тем же ипотечным покрытием.

- А есть ли у ИСУ преимущества перед облигациями?

Доходность по ИСУ выше, чем доходность по облигациям, так как весь денежный поток от закладных (за исключением оплаты издержек на инфраструктуру) направляется владельцам сертификатов. Однако, если доходность облигаций фиксированная, то доходность ИСУ расчетная. Важно, что вероятность полного дефолта по ипотечным сертификатам участия невысока - если пул сформирован правильно. Да, есть риск, что доходность по бумагам окажется ниже планируемой, но риск потери основной суммы инвестиций в ИСУ достаточно мал.

- Почему при своих преимуществах ИСУ пока не очень распространены на российском рынке?

Для того чтобы новый инструмент стал востребованным, надо потратить много времени и сил для его продвижения на рынок. На продвижение ипотечных облигаций у АИЖК ушло лет пять. А сущность ИСУ мы объяснять рынку, по сути, начинаем лишь сейчас. На текущий момент выпусков ИСУ мало, первый выпуск-пилот сделало АИЖК несколько лет назад. Сейчас обращается несколько бумаг на рынке, но пока это очень незначительный объем.

- Бумаги обращаются на бирже или осели в портфелях некоторых покупателей? Есть ли по ним оборот?

Важный момент в ИСУ заключается в том, что если бумагу залистинговать на бирже - в лист А, то эту бумагу могут покупать самые консервативные инвесторы - пенсионные фонды и страховые компании. То, что могут по закону покупать консервативные инвесторы, как правило, имеет очень невысокую доходность. Преимущества ИСУ как раз в том, что расчетная доходность у него высокая.

- На что еще важно обратить внимание при выпуске ИСУ?

На то, чтобы издержки инфраструктуры не «съели» дополнительную доходность ИСУ. Агентство видит себя в роли арбитра между оригинаторами, передающими свои закладные в ИСУ, и инвесторами, покупающими эти сертификаты. Оригинатор заинтересован передать со своего баланса в ИСУ не самые «хорошие» кредиты или завысить издержки на содержание структуры, а у инвесторов интересы противоположные - получить максимальный доход при минимальном риске. Поэтому задача АИЖК - контролировать качество пула закладных и следить за издержками.

- Кто из управляющих компаний может принимать участие в выпуске-размещении ИСУ?

Управляющие компании будут выбраны на конкурсе, который проведет АИЖК. Также на конкурсах будут выбраны сервисные компании и спецдепозитарии.

- Сколько банков и когда смогут приступить к выпуску ИСУ?

Приступить можно в любой момент, формально процедура выпуска занимает три месяца. Три месяца - это будет идеальная картина к тому времени, когда «машина побежит», то есть выпуск будет поставлен на поток.

- А когда же машина побежит?

Сейчас мы проводим премаркетинг - то есть объясняем рынку специфику бумаги. Выступаем на конференциях, проводим встречи с инвесторами. Поэтому сказать, когда же все будет готово, сложно. У инвесторов есть интерес к бумаге. АИЖК говорит о программе выпуска ипотечных сертификатов на десятки миллиардов рублей, а крупные УК и НПФы консервативны в принятии решений. На долговом рынке инвесторы ориентированы в основном на облигации, оценить которые можно по стандартным методикам, опираясь на их рейтинг и дюрацию. А анализ ИСУ требует больше информации и нестандартных методик. И АИЖК, скажем честно, все же в самом начале этого пути, и пока мы получаем очень много вопросов.

- О какой доходности по бумаге все же может идти речь?

От 10 до 11%. Но опять же, я подчеркиваю, нужно понимать, что такую доходность могут дать текущие пулы закладных - то есть по той ставке, по которой ипотека сегодня выдается и хорошо обслуживается. Как поведет себя рынок в будущем - этого пока никто не знает.

- А сколько банков может упаковать свои ипотечные кредиты в ИСУ?

Мы будем «плясать от инвестора», то есть для начала поймем, с какими параметрами бумагу готовы купить пенсионные фонды и страховщики. А уже под эти параметры мы будем отбирать пулы ипотечных кредитов - то есть мы будем собирать закладные от разных банков. Мы не будем привязываться к какому-то конкретному банку - оригинатору. Мы определим параметры и будем скупать закладные по всему рынку, у всех банков, работающих с ипотекой.

Хорошо, давайте я задам вопрос иначе: сколько банков серьезно занимаются ипотекой, у скольких банков ипотека настолько хороша, что закладные у них выкупает АИЖК?

Порядка 40 банков в России серьезно занимается ипотекой. Плюс еще есть некоторое количество небанковских организаций, практически все они партнеры АИЖК.

Если ИСУ - бумага не эмиссионная, то как будет происходить ее размещение? На бирже или это будут, скорее, клубные сделки?

Оригинатор передает пул закладных в УК в доверительное управление, УК выпускает ИСУ в пользу оригинатора. Оригинатор выводит бумагу на биржу и продает ее инвестору. Все эти технические действия можно уложить в три месяца.

- Какие инфраструктурные услуги предоставляет АИЖК участникам ипотечного рынка?

Мы оказываем полный спектр инфраструктурных услуг участникам ипотечного рынка. При этом Агентство работает не только на собственный портфель, но и на сторонние портфели, предоставляя услуги «в рынок». Бизнес по сопровождению - это наш бизнес, который мы делаем хорошо и качественно.

Обычно пул закладных в ИСУ сопровождает оригинатор. Но чтобы избежать конфликта интересов, о котором я говорил выше, и чтобы преодолеть недоверие к некрупным банкам, в сделку вступает АИЖК в роли мастер-сервисера закладных. Мы контролируем сервисеров - то есть собираем с них отчетность, аудируем качество работы, меняем при необходимости. Если будут проблемы с банком, выдавшим кредит, мы найдем другой банк. В этом и есть смысл услуги «мастер-сервис».

- А в чем суть услуги фасилитатор?

В том, что в случае необходимости мы можем взять на себя обязанность заменять элементы инфраструктуры. Про первичных сервисеров я уже рассказал, но то же самое можно сделать и со специальным депозитарием, хотя пока ни один спецдеп, осуществляющий услуги по работе с ипотечными бумагами, ни разу не попадал в дефолт.

- Какой вы видите роль АИЖК в дальнейшем развитии рынка ипотечных ценных бумаг?

Смысл законов об ипотеке - в создании системы рефинансирования. Для банков, выдающих ипотеку, нет возможности удерживать на балансе большой объем таких длинных активов. Потребность в длинном активе есть у НПФов и страховых компаний. И задача - переупаковать ипотеку так, чтобы для банка высвободить средства на выдачу новых ипотечных кредитов, а для «длинных» инвесторов создать бумаги, в которые они смогут вложить свои деньги. Поэтому и весь российский рынок должен в идеале работать так. Кто-то ипотеку выдает, кто-то ее консолидирует, кто-то упаковывает пулы в бумаги. Сначала АИЖК только выкупала ипотечные кредиты. Потом мы стали организовывать выпуски ипотечных бумаг и выкупать их. А сейчас мы хотим сосредоточиться на том, чтобы наполнить рынок большим количеством разнообразных ипотечных ценных бумаг - сделать механизм рефинансирования ипотеки быстрым и эффективным.

Если простыми словами, то ипотечный сертификат участия представляет собой ценную именную бумагу коллективного инвестирования. По своей экономической сути она не относятся к долговым инструментам, и не может использоваться в качестве залога для целей получения кредита.

Сертификат участия не имеет номинальной стоимости, существует в бездокументарной форме и является производным финансовым инструментом. Он не может:

являться основой для выпуска других бумаги;
включаться в ипотечное покрытие.

Доходность ИСУ, напрямую зависит от следующих факторов:

качественности пула закладных и его обслуживания;
процентных ставок по кредитам.

Впервые данное понятие появилось в 2003 году, когда был принятием ФЗ N152. Основной идеей было вывести на рынок новые виды финансовых инструментов.

Инвесторы

Приобретать ИСУ могут как компании, так и физические лица. Владельцы участвуют в доходах, образующихся из строго обозначенных видов активов, а именно ипотечных закладных. Все риски распределяются между собственниками. По прибыльности сертификаты несколько опережают облигации.

ИСУ удостоверяется факт владения держателем бумаги доли в общей собственности конкретного пула закладных по ипотеке, по которым должники погашают задолженность и оплачивают проценты по займам. Именно из этих средств и формируется покрытие.

Ипотечный сертификат участия дает владельцу следующие права:

требовать от УК должного менеджмента ипотечным покрытием;
получать доход.

Приобрести бумагу можно по предварительной заявке на зафиксированную в рублях сумму и только у коммерческих структур, которые имеют лицензию на работу с паевыми фондами или на Московской бирже.

Механизм эмиссии

Пул закладных ипотечных должников, которыми владеет кредитная организация, продается управляющей компании, и переходит к ней в доверительное управление в полном объеме. За счет этой операции увеличивается ликвидность банков, которые правомочны переуступать закладные третьим лицам без согласия должников.

После закрытия сделки эмитируются ИСУ, после чего реализуются инвесторам. Денежные потоки, поступающие по закладным , и образующие ипотечное покрытие, распределяются между всеми владельцами ипотечных сертификатов. За вычетом сумм, направляемых в пользу УК.

Имеется другой вариант

Кредитор передает закладные управляющей компании, которая под ипотечное покрытие выпускает сертификаты. После чего он целиком передается банку, который самостоятельно занимается его реализацией конечному покупателю. В любом случае, обязательство по выплате дивидендов лежит на управляющем.

Каждая Управляющая компания выпускает свои сертификаты, например:

Если должник отказывается оплачивать кредит, УК обращается к коллекторам. По закладным, обеспеченным недвижимостью, взыскать с неплательщиков задолженность быстрее и проще чем по кредитным договорам.

При выпуске сертификатов должны соблюдаться определенные условия:

объем не превышает обеспечения;
период хождения не дольше срока действия закладной;
стоимость не более чем капитал эмитента, умноженный на 50;
минимальный предел — 100 000 евро по курсу ЦБ на дату выпуска.

Обязанности Управляющих:

аккумулировать платежи, поступающие от ипотечного покрытия и;
переводить денежные средства владельцам ИСУ;
обеспечивать исполнения обязательств по закладным, составляющим основу покрытия;
созывать собрания по совместному заявлению как минимум 10% собственников бумаг.

Отчетность

УК в обязательном порядке предоставляет следующую информацию на ежемесячной основе:

баланс активов, составляющих покрытие;
его размер;
расходы на свое вознаграждение.

Пока ИСУ не получил широкого распространения, и продолжает оставаться достаточно новым финансовым инструментом. Хотя и отмечается динамика роста сделок. Несмотря на то, что приобретение сертификатов доступно частным инвесторам, не многие знакомы с этой бумагой.

Некоторые специалисты полагают, что сертификаты по своей финансовой структуре аналогичны паевым фондам, и не имеет смысла их разделять на самостоятельные виды инвестирования. ЦБ с 2016 года рассматривает вопрос о замене ИСУ на закрытые паевые фонды.

В отличие от облигаций с ипотечным покрытием, которые долгое время активно использовались на ипотечном рынке, сертификат участия получил свое признание немногим позже. Сейчас его продвижение набирает обороты, и это обусловлено множеством преимуществ, в частности, высшим уровнем прибыльности. Сертификат имеет свои особенности, позволяющие с оптимизмом смотреть на новые этапы развития в сфере ипотеки. Что такое ипотечный сертификат участия (ИСУ) вы узнаете сегодня.

Опираясь на законодательство, регулирующее рынок ипотечных ценных бумаг, можно охарактеризовать ипотечный сертификат участия (ИСУ) как новый вид, предназначение коего состоит в подтверждении доли его хозяина в праве коллективной собственности по ипотечному покрытию. Он полноценно удостоверяет законность средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым, собственно, и формируют базу покрытия.

Говоря о таких новых инвестиционных инструментах, как ипотечные сертификаты, ярко выделяется их явная прерогатива, обозначенная наличием действительного объекта недвижимости, выступающего гарантом возможности реального получения ожидаемой прибыли. ИСУ позволяет более широко использовать право требования выплаты насчитываемых процентов по кредитным договоренностям, а также возврата вложенного в бумаги денежного капитала.

Договор, так называемого, доверительного управления может иметь граничный срок до сорока лет, при этом, минимальный период составляет один год. Это свидетельствует о том, что ИСУ не только является надежным инструментом для среднесрочных инвестиций, но и вложений на более длительный период.

Кто выпускает ИСУ

Право организации выпуска строго регламентируется действующим законодательством, согласно которому, такими полномочиями наделены исключительно организации коммерческие. Они должны обладать необходимыми лицензиями, дающими право осуществлять руководство частными инвестиционными фондами, к которым относятся также паевые, негосударственные пенсионные, организациями кредитной сферы деятельности.

Выдача ИСУ – это, своего рода, фундамент, где формируется коллективная долевая собственность на ипотечное покрытие. Участниками процесса становятся все владельцы и регулятор доверительного управления.

Условия доверительного управления (ДУ)

Основополагающей для открытия процедуры организации ДУ выступает правоустанавливающий документ – специальный договор. Пункты, оговариваемые его содержанием, определяются лицом, которое отвечает за выдачу ИСУ, т.е. управляющим. Законом предусмотрены нормы ответственности управленческого лица перед собственниками сертификатов участия, конкретно, компенсация реально причиненного ущерба, который был нанесен нарушением правил. Сюда же причисляется неграмотное распределение сумм финансовых средств, начисленных к выдаче. Среди рабочих моментов, указываемых договором ДУ, есть ряд обязательных пунктов, необходимость которых определена законодательно, а именно:

идентификация с конкретным ипотечным покрытием;
официальные данные управителя, а также, оформленные в полном объеме, наименования регистратора и депозитария – лиц, несущих полную ответственность за точное ведение реестра, включая размеры их вознаграждений;
основные полномочия управляющего, его спектр должностных обязанностей, безоговорочные права владельцев;
точное количество ценных сертификационных бумаг, регламент их выпуска, выдачи;
граничный срок действия данного договора ДУ;
порядок выдачи средств, начисляемых по каждому единичному сертификату;
процедура организации собраний владельцев, регламент их проведения.

Документ также содержит положения, оговаривающие сроки, последовательность, размеры выплат финансовых средств по окончанию погашения. Определенными пунктами условий предусматриваются максимальные суммы расходов, вытекающих из управленческой деятельности.

Необходимые пункты договора формируются соответственно законодательству. Документ утверждается на созыве собственников ИСУ. До того, как условия будут официально одобрены, подписаны, набирая законной силы, управляющий обладает полным правом вносить на свое усмотрение необходимые поправки.

Законодательно оговорены виды солидарной ответственности управленческого органа с депозитарием. Такие ситуации могут иметь место, если очевиден факт неисполнения последним возложенных на него функций, а назначался он по письменному завизированному указанию управляющего. Параллельно существует совместная ответственность управляющего и недобросовестного регистратора, который вел реестр ненадлежащим образом.

Встречаются экстренные ситуации, когда управляющий досрочно организовывает сборы владельцев. Одной из причин выступает аннулирование специальной лицензии, выданной действующему депозитарию. Поскольку он лишается возможности в дальнейшем выполнять отведенные ему функциональные обязанности, управляющий вносит на рассмотрение другую кандидатуру. Для принятия совместного решения о назначении новой кандидатуры, оглашается информация о внеочередном собрании. Собственники ИСУ внимательно рассматривают кандидатуру вновь предложенного депозитария, выносят вердикт по его утверждению или отклонению.

Особенности ипотечных сертификатов участия

Рассматривая свойства сертификатов участия в общей плоскости, нужно сделать акцент на некоторых особенностях, которые определяют их явные отличия на рынке ипотечного продукта от других ценных бумаг. К главным особенностям относятся такие положения:

ИСУ не принадлежит разряду эмиссионных бумаг, поэтому процедура его выпуска довольно проста, включает минимальные операционные издержки;
правовые аспекты, оговоренные ним, не несут документарной формы;
количество выпущенных и выданных ИСУ, которые подтверждают равную долю в стоимости на покрытие, фиксируются положениями ДУ;
гарантировано свободное обращение сертификата, так как он не имеет обозначенной собственной стоимости;
существует возможность приобрести желаемый ИСУ физическими лицами, а не только институциональными, причем объемы вложений не подлежат каким-либо ограничениям.

Запрещается выпуск каких-либо производных бумаг. ИСУ нельзя назвать долговыми документами, так как они лишь предполагают доход инвесторов от ипотечных активов.

Какие права дает владельцу и преимущества

Приобретая ИСУ, его собственник наделяется целым рядом обозначенных прав, получает весомую долю преимуществ. Каждый выпущенный экземпляр этой ценной бумаги устанавливает равноправный спектр прав участников, так же, собственно, как и равную долю среди коллективной собственности.

Каждый, отдельно взятый, владелец наделен правом полноценного участия в сборах, которые проводятся среди владельцев таких сертификатов с целью обсуждения насущных вопросов, принятия необходимых решений. Вполне правомерным может стать требование собственника о надлежащем выполнении своих функций управляющим. Неоспоримым остается право требовать установленные выплаты по сертификатам, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Что же касается преимуществ – они довольно предпочтительны для держателей ИСУ главным образом тем, что исключают необходимость заключения сопутствующих дополнительных правовых соглашений. Они могут быть достаточно многочисленными, что повлечет определенные материальные, временные потери. В данном случае отсутствует нужда в разработке эмиссионного проспекта, дальнейшего его продвижения, что способствует солидной экономии расходов. Преимуществом можно назвать оформление лишь одного комплексного договора, основывающегося на доверительном отношении. К нему могут присоединиться другие инвесторы.

Хотя законодательная основа, регламентирующая такие понятия, как ипотечное покрытие и сертификат участия была принята еще 2003-м годом, она дополнялась, усовершенствовалась еще долгое время. Нормативная база с годами расширялась, находя новые возможности реализации. Первый ипотечный сертификат был выпущен лишь девять лет спустя, но сейчас он уже зарекомендовал себя, как выгодный вариант вложения средств, став высоколиквидным финансовым инструментом.

Ждем ваши вопросы в комментариях. Будем признательны за оценку поста.

На сайте работает круглосуточная юридическая поддержка. За бесплатной консультацией обращаетесь через специальную форму на сайте.

Ипотечный сертификат участия (ИСУ) — именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные законом Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах".

Схема выпуска ИСУ

Выдача ИСУ может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями.

Выдача ИСУ является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием.

Доверительное управление ипотечным покрытием учреждается путем заключения договора доверительного управления ипотечным покрытием.

Схема выпуска ИСУ:

банк передает управляющему ипотечным покрытием в доверительное управление свой сформированный ипотечный портфель;
управляющий ипотечным покрытием, во взаимодействии со спецдепозитарием и регистратором, осуществляет выпуск ИСУ;
выпущенные управляющим ипотечным покрытием ИСУ передаются банку - оригинатору для дальнейшей продажи инвесторам;
сопровождение ипотечного портфеля, входящего в состав ипотечного покрытия по выпущенным ИСУ, осуществляется сервисной компанией/банком-оригинатором.

Преимущества для инвесторов

Получение возможности диверсификации инвестиционного портфеля (плановая доходность выше облигаций с ипотечным покрытием, однако ниже ликвидность и гарантия денежного потока);
Приобретение доходного инструмента для среднесрочного инвестирования;
Вложение в инструмент с качественным и надежным ипотечным покрытием; независимым сервисным агентом;
Возможность полного исключения прерывания потока платежей за счет его смещения во времени посредством включения в структуру страхования финансовых рисков инвестора.

Основные отличия ИСУ от Облигации с ипотечным покрытием

Ипотечные сертификаты участия (ИСУ)	Облигации с ипотечным покрытием
Все поступления по закладным распределяются инвесторам, за вычетом расходов на инфраструктуру (отсутствует транширование)	Фиксированный купонный доход по старшему траншу (транширование эмиссии облигации )
Низкая стоимость выпуска и сопровождения бумаг	Высокая стоимость выпуска и сопровождения бумаг
Короткие сроки организации выпуска (в среднем - 3-5 мес.)	Длительный срок организации выпуска (в среднем - 9-12 мес.)
Риски по пулу закладных распределены равномерно между владельцами ИСУ	Избыточные риски закладных максимально сосредоточены на владельце младшего транша (оригинаторе )
Низкая ликвидность, не может быть включена в ломбардный список (на текущий момент); включение в котировальные списки, в т.ч. высший котировальный список	Высокая ликвидность, может быть включена в ломбардный список и в котировальные списки, в т.ч. высший котировальный список
Амортизация ИСУ в соответствии с досрочным погашением ипотеки	Высокая скорость амортизации облигации за счет субординации выпусков